广东省中山市XX人民法院

民事判决书

原告：张某，男,1993年XX月XX日出生，汉族，住河南省汝南县XXX街道办事处XX村。

委托诉讼代理人：黄静，广东翔宇律师事务所律师。

委托诉讼代理人：余升响，广东翔宇律师事务所律师助理。

被告：中山市XX房地产有限公司，住所地广东省中山市小榄镇XXX路XXX号综合办公楼X层XXXX卡。

法定代表人:胡某某。

被告：刘某某，男,1971年X月XX日出生，汉族，住广东省中山市小榄镇XX街X号。

被告刘某某委托诉讼代理人：彭某某,北京市XX(中山)律师事务所律师。

原告张某与被告中山市XX房地产有限公司(以下简称XX公司)、刘某某商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年X月X日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某委托诉讼代理人黄静、被告刘某某委托诉讼代理人彭某某到庭参加诉讼，被告XX公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告XX公司之间的房地产买卖合同；2.被告XX公司向原告返还购房款165960元；3.被告XX公司向原告支付违约金2987.28元(以165960元为基数，自2019年XX月XX日起，按日利息万分之二计算至清偿之日止)；4.被告刘某某对上述款项承担连带偿还责任。诉讼中，原告明确违约金的计算方式为：以成交价款为基数，从2019年XX月XX日起计算加90日即2020年X月XX日，按日万分之二计付，违约金为2987.28元。事实和理由：原告与被告XX公司于2018年X月X日签订房地产买卖合同，约定被告以165960元的价格向原告出让位于中山市坦洲镇XXX路XXX号XX广场X幢X层XXX号商铺。签订合同后，原告已经向被告XX公司支付了165960元，履行了其支付义务。根据房地产买卖合同约定，被告应当在签订合同之日起,360个工作日内为原告办理房产过户，即2019年XX月XX日前被告XX公司应当为原告办理过户手续，否则原告有权要求解除房地产买卖合同并要求退还已经支付的房款和要求违约金。但是截止至起诉之日止，被告XX公司仍未为原告办理房地产的过户，被告XX公司的行为已经严重侵犯了原告的合法权益：被告刘某某是被告XX公司的股东，并且涉案购房款均以被告刘某某的账户收取了原告的房款，原告认为被告XX公司和被告刘某某的财产已经构成混同，根据公司法的相关规定，被告刘某某应当对被告XX公司的债务承担连带偿还责任。为维护自身合法利益，原告特诉至法院。

被告刘某某辩称,1.涉案的合同当事人为原告与被告XX公司，被告XX公司签署合同的行为为公司行为，被告XX公司为两名股东以上的有限责任公司，根据民法通则第36条，有限责任公司具有独立法人资格，并以公司财产为限对外承担责任，原告无权要求被告刘某某对公司的债务承担连带责任；2.涉案的被告刘某某的收款银行卡为中山市XX房地产有限公司(以下简称XX公司)持有，被告刘某某并无获得涉案款项，仅为委托收款；3.涉案的商铺现在于XX公司名下，且抵押权人也为XX公司，而XX公司在(XXXX)粤XXXX民初XXXXX号案中也确认其收取了涉案的购房款，且也同意将其中210套商铺继续过户，所以被告认为本案中原告应追加XX公司为被告，且(XXXX)粤XXXX民初XXXXX号案因现还在二审，未作出生效判决，被告刘某某认为在追加XX公司前本案应中止审理。

被告XX公司未到庭应诉、答辩，亦未向本院提交材料证据。

本院经审理认定事实如下：

2018年X月X日，XX公司作为甲方(转让方)，张某作为乙方(受让方)，双方签订一份房地产买卖合同，约定：乙方所购房地产位于中山市坦洲镇XXX路XXX号XX广场X幢X层XXX号商铺，建筑面积为13.83平方米，套内面积7.02平方米；房地产成交价为165960元,2018年X月XX日前支付首期款10960元、2019年X月XX日前支付第二期款155000元;乙方授权第三方经营管理公司直接与甲方办理该房地产交接手续，甲方将在2018年XX月XX日前，将该房地产交付给第三方经营管理公司，甲方负责按第三方经营管理公司的整体经营需要进行装修。委托经营管理合同由乙方与第三方经营管理公司另行签订。装修合同由乙方与甲方另行签订；签订合同后360个工作日内，由甲方负责向中山市房地产交易登记中心申办该房地产的交易过户手续。甲方如未按约定的时间申办该房地产交易过户手续的，逾期超过90日后，乙方有权解除合同，若乙方选择解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起90天内退还乙方已付成交价款，并以乙方已付成交价款为基数，甲方按日向乙方支付万分之二的违约金；违约金累计不得超过本合同房地产成交价的10%。双方还就其他权利义务进行了约定。合同甲方栏有中山市XX房地产有限公司字样的印章，乙方栏有张某字样的签名及捺印。

张某提供的特殊申请单显示，张某于2018年X月XX日申请涉案商铺的剩余购房款155000元做一年免息分期，分12期，第一期交13100元，之后每期交12900元，于2018年X月X日至2019年X月X日前付清全款。

编号为XXXXXX收据内容显示，XX公司于2018年X月XX日收到张某支付的涉案首期房款10960元(现金)。编号为9379472号收据内容显示，XX公司于2018年X月X日收到张某支付的涉案商铺房款13100元(转账)。编号为XXXXXXX号收据内容显示，XX公司于2018年X月X日收到张某支付的涉案商铺房款12900元(支付宝).编号为9379746、8401919、6401204、6401201、6401541、6401529、9379986、9379969、9379948、9379610号收据内容显示，XX公司分别于2018年XX月X日、2018年XX月X日、2018年XX月XX日、2019年X月X日、2019年X月XX日、2019年X月X日、2019年X月X日、2019年X月X日、2019年X月X日、2019年X月X日各收到张某支付的涉案商铺房款12900元。上述收据均加盖有中山市XX房地产有限公司财务专用章字样的印章。张某为证明其已实际支付上述款项，提供了相应的转账凭证截图及银行流水为证，收款人均显示为刘某某。

企业信用信息公示报告显示，XX公司的类型为有限责任公司(自然人投资或控股)。

庭审中，张某与刘某某对涉案商铺的位置不持异议。

张某称其对涉案商铺的产权登记情况、抵押情况不清楚；其已依约支付完毕涉案商铺购房款，除了房款10960元是支付给XX公司外，其余款项转账支付至刘某某名下的银行账户；因签订涉案房地产买卖合同时，其与XX公司还签订了装修工程合同(合同造价为223330元)，而其已支付房款合计234290元，由于其支付款项时XX公司未告知该款项包括了装修款，所以其按XX公司的要求分期支付剩余房款155000元，没有按涉案房地产买卖合同约定时间、金额支付。

刘某某则认为涉案商铺登记在XX公司名下，抵押权人也是XX公司；涉案房地产买卖合同的真实性由法院依法认定；因XX公司与XX公司之间存在委托代理销售合同关系，XX公司收到的房款均会支付给XX公司，所以XX公司直接控制以其名义开户的银行卡，而收取涉案房款的银行卡并非由其持有，所以其对收款情况不清楚；涉案房地产买卖合同可继续履行；根据涉案房地产买卖合同约定，违约金累计不超过成交价的10%；XX公司的股东有2人，其为其中之一，没有法律规定股东代收款项构成财产混同，所以其不应承担连带清偿责任。

本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。张某与XX公司于2018年X月X日签订的房地产买卖合同系双方在平等自愿基础上基于真实意思表示签订，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均产生约束力。张某称其已依约支付全额购房款165960元，并提供房地产买卖合同、收据、支付凭证为证，XX公司未到庭参加诉讼、抗辩，亦未提交相反证据予以反驳，本院予以确认。XX公司收取购房款后，并未依约履行合同约定的义务，在涉案房地产买卖合同签订后360个工作日内(即2019年XX月XX日前)为涉案房地产办理过户手续，该行为已属违约，XX公司应当承担违约责任。现张某主张解除案涉房地产买卖合同，于法有据，本院予以支持。

关于购房款退还问题。涉案房地产买卖合同约定，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起90天内退还乙方已付成交价款，并以乙方已付成交价款为基数，甲方按日向乙方支付万分之二的违约金，现涉案房地产买卖合同已解除，张某主张XX公司返还购房款165960元及支付违约金，没有超出双方约定及法律规定的范畴，本院予以支持。刘某某辩称涉案房地产买卖合同可继续履行，无需解除，而根据合同约定，违约金累计不超过成交总价的10%，但并未提供证据予以证明。本院综合本案案情分析，张某主张XX公司支付违约金应以165960元为基数，从2020年X月XX日起至清偿完毕之日止，按日万分之二计付，违约金以不超过16596元(165960×10%)为限。

关于刘某某的责任问题。张某主张涉案购房款由刘某某名下的银行账户收取，刘某某就XX公司上述债务承担连带清偿责任，并提供了房地产买卖合同、收据、支付凭证予以证明。刘某某对此不予确认，认为XX公司为有限责任公司，其具有独立的法人资格，且并无法律规定股东代收款项构成财产混同。本院认为，XX公司为有限责任公司，XX公司具有独立的法人人格，张某仅以刘某某的银行账户收取涉案房款为由主张刘某某对涉案债务承担连带清偿责任，缺乏理据，本院不予支持。XX公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国公司法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：

一、解除原告张某与被告中山市XX房地产有限公司于2018年X月X日签订的房地产买卖合同；

二、被告中山市XX房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张某返还购房款165960元及支付违约金(165960元为基数，从2020年X月XX日起至清偿完毕之日止，按日万分之二计付，违约金以不超过16596元为限)；

三、驳回原告张某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6324元，减半收取3162元(已由原告张某预交)，由被告中山市XX房地产有限公司负担，并直接向原告张某支付。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市XX人民法院。